Notre vision de
l'immobilier
dans le 12ème

20 ans dans le 12ème : ce que le terrain nous a appris

Philippe Sciallano est entré dans l'immobilier en 2004. À l'époque, Montolivet était encore un quartier sous-estimé par les acheteurs parisiens qui regardaient Marseille sans vraiment la connaître. Les rues autour du village, les maisons cachées derrière leurs portails, les appartements avec vue dégagée que les locaux protégeaient jalousement — tout ça se vendait vite, entre gens du quartier, sans grand effort de communication.

Quand nous avons créé l'agence en 2011, il y avait un manque réel : une agence vraiment ancrée dans le quartier, pas juste implantée. Une agence qui connaisse les copropriétés une par une, les rues où la demande est chroniquement supérieure à l'offre, les secteurs à éviter pour certains profils d'acheteurs. Cette connaissance-là ne s'achète pas en quelques mois. Elle se construit transaction après transaction.

Aujourd'hui, après plus de 1 200 transactions dans le 12ème, à Allauch et Plan-de-Cuques, nous avons une conviction simple : le marché local n'obéit pas aux mêmes règles que le marché marseillais dans son ensemble. Les prix ne baissent pas de la même façon, les délais de vente ne sont pas les mêmes, les acquéreurs n'ont pas le même profil. Comprendre ces nuances, c'est ce qui permet de vendre au bon prix plutôt qu'au prix affiché.

Notre lecture du marché dans le 12ème en 2026

Le marché du 12ème arrondissement présente en 2026 une caractéristique que les portails immobiliers rendent mal : les écarts de valeur entre secteurs sont massifs à l'intérieur même de l'arrondissement. Entre un appartement en rez-de-jardin à La Fourragère et un appartement avec vue dégagée à Beaumont, on peut observer des écarts de 30 à 40% au mètre carré pour des surfaces comparables.

Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières, publiées par la Direction Générale des Finances Publiques) sur les transactions 2023-2025 dans le 13012 confirment ce que nous observons sur le terrain : le prix médian des appartements oscille entre 3 200 et 4 800 €/m² selon le secteur précis, l'étage, l'exposition et l'état de la copropriété. Pour les maisons, la fourchette est encore plus large — de 3 800 à plus de 6 500 €/m² pour les biens d'exception à Beaumont ou Saint-Barnabé.

Ce que nous constatons aussi depuis 18 mois : les acheteurs sont plus prudents sur le financement. La remontée des taux entre 2022 et 2024 a changé le profil des acquéreurs actifs. Ceux qui sont en capacité d'acheter aujourd'hui dans le 12ème sont souvent des acheteurs avec un apport solide, parfois en seconde acquisition, ou des investisseurs qui cherchent un rendement locatif stable dans un secteur qu'ils connaissent. Ce changement de profil a un impact direct sur le niveau de négociation acceptable et sur les délais de vente — et nous en tenons compte dans chaque estimation que nous réalisons.

Allauch et Plan-de-Cuques : deux marchés à part entière

Beaucoup d'agences marseillaises disent couvrir Allauch. En pratique, rares sont celles qui y réalisent des transactions régulières. Nous, nous y travaillons depuis 2011 avec une équipe qui connaît les quartiers, les prix de vente réels (pas les prix affichés) et les typologies de biens qui trouvent preneur rapidement.

Allauch (13190) est un marché qui fonctionne sur une logique différente du 12ème. La demande y est portée par des profils spécifiques : familles avec enfants qui cherchent l'espace et la tranquillité sans s'éloigner de Marseille, acheteurs qui viennent d'autres régions de France (Paris, Lyon) pour une résidence principale ou secondaire, et quelques investisseurs attirés par les rendements locatifs supérieurs aux standards marseillais pour les petites surfaces.

Plan-de-Cuques (13380) joue quant à elle sur la carte de la résidence familiale prisée — proche d'Allauch, bien desservie, avec une offre de maisons et d'appartements récents qui attire une clientèle différente de celle du 12ème. Magali Jean-Sciallano suit personnellement une grande partie des dossiers sur ces deux communes, avec une spécialisation sur les biens nécessitant une valorisation avant mise en vente — un marché où son expertise en réaménagement d'espaces et en division foncière fait toute la différence.

Notre vision de la gestion locative

Avec plus de 520 biens en gestion dans le 12ème, à Allauch et Plan-de-Cuques, nous avons une conviction qui guide toute notre approche : un bien en gestion locative est un actif patrimonial, pas une source de revenus passifs automatiques. La différence entre une gestion bien faite et une gestion approximative, c'est souvent plusieurs milliers d'euros par an — et un patrimoine qui se valorise ou qui se dégrade.

Les propriétaires qui nous confient leurs biens nous choisissent en général pour trois raisons. D'abord, nos délais de relocation : moins de 21 jours en moyenne, parce que nous n'attendons pas que le bail soit résilié pour commencer à chercher le locataire suivant. Ensuite, notre sélection des locataires : nous refusons systématiquement les dossiers fragiles, même quand le bien est vacant depuis un moment et que la pression se fait sentir — une mauvaise entrée coûte toujours plus cher qu'un mois de vacance supplémentaire. Enfin, notre transparence sur les tarifs : 5,42% HT du loyer charges comprises, honoraires 100% déductibles des revenus fonciers, aucun frais caché.

Notre garantie loyers impayés (GLI) est sans carence et sans limite de montant ni de durée. C'est un engagement fort — et c'est possible parce que notre processus de sélection des locataires est rigoureux dès le départ.

Ce que nous attendons de nous-mêmes

Être classé dans le Top 100 du réseau ORPI sur 1 250 agences depuis 2015, et recevoir le Trophée Réussite ORPI 2026 — ce ne sont pas des distinctions qui se décrochent en faisant de l'immobilier comme tout le monde. Elles reflètent un volume de transactions, une qualité de suivi client et une capacité à fidéliser les propriétaires et les acquéreurs sur le long terme.

Mais au fond, ce qui nous importe plus que les classements, c'est ce que les propriétaires et les acquéreurs disent de nous après la transaction. Nos 449 avis certifiés Opinion System (4,7/5) et nos 195 avis Google (4,4/5) sont le vrai baromètre de notre travail. Pas parfait — mais honnête et cohérent sur 15 ans.