Vingt années à réaliser des ventes dans le 12e arrondissement, à Allauch, Plan-de-Cuques et dans tous les secteurs que nous couvrons au quotidien. Vingt années à observer, à ajuster, à accompagner des propriétaires dans l’une des décisions les plus importantes de leur vie.
Nous n’avons pas inventé une méthode. Nous avons simplement mis en place une rigueur : appliquée transaction après transaction, elle repose sur cinq piliers essentiels. Sans estimation fiable, pas de plan. Sans plan, pas d’acheteur. Sans acheteur, pas de vente.
En 2025—2026, notre délai moyen de vente est de 62 jours dans le 12e. Les mandats exclusifs bien préparés se vendent en 35 à 50 jours. Les biens surestiмés stagnent au-delà de 120 jours avant d’aboutir à une négociation douloureuse.
L’estimation juste dès le départ
C’est le facteur numéro un d’une vente réussie. Un bien affiché trop cher perd sa fraîcheur en quelques semaines. Les acquéreurs voient les annonces depuis des mois dans leurs alertes. Quand un bien reste plus de 60 jours sans transaction, il devient « grillé » : les acheteurs supposent qu’il a un problème caché et font des offres très en dessous.
Nos estimations s’appuient sur les données DVF réelles dans un rayon de 500 mètres, les caractéristiques précises de votre bien et notre connaissance des acquéreurs actifs en portefeuille — pas sur les prix des biens actuellement en vente sur les portails.
La présentation du bien
95 % des recherches immobilières commencent sur un écran. Des photos sombres, mal cadрées ou prises avec un téléphone, et votre bien est éliminé en trois secondes. Nous travaillons avec un photographe professionnel et conseillons sur le home staging : désencombrement, quelques achats peu coûteux, reprise d’une pièce si nécessaire.
Un appartement bien présenté génère en moyenne 2 à 3 fois plus de visites qu’un bien avec des photos médiocres, à prix égal. L’investissement est rapidement amorti par une vente plus rapide et au meilleur prix.
La diffusion ciblée
Mettre un bien sur SeLoger et LeBonCoin ne suffit pas. Les acquéreurs les plus sérieux sont souvent déjà dans notre fichier, qualifiés et prêts à agir. Nous les contactons directement avant même de mettre le bien en ligne : cette approche « pré-marché » permet parfois de vendre en quelques jours, à des acquéreurs motivés et solvables.
Notre portefeuille actif compte plusieurs centaines d’acquéreurs qualifiés sur le 12e, Allauch et Plan-de-Cuques — un avantage concret qu’une mise en ligne seule ne peut pas offrir.
La gestion des visites et des retours
Chaque visite est préparée : information sur le quartier, la copropriété, les commerces et les écoles à proximité. Chaque visite donne lieu à un retour précis dans les 24 heures. Si plusieurs visites se soldent par « c’est trop cher » ou « il faudrait refaire la cuisine », nous en discutons avec le propriétaire immédiatement.
Notre équipe est formée à la qualification des visites et à la remontée d’information transparente. Vous savez à tout moment où en est votre vente.
L’accompagnement jusqu’à la signature définitive
Une vente ne s’arrête pas à la signature du compromis. Entre le compromis et l’acte définitif, il se passe 3 à 4 mois. C’est une période que nous ne lâchons pas : nous suivons le financement de l’acquéreur, nous vérifions les délais, nous organisons les revisites, nous ouvrons les portes lors des devis pour les futurs travaux.
De l’estimation à la remise des clés, nous travaillons en moyenne 5 à 6 mois avec nos vendeurs. Pas une agence qui signe et disparaît — un partenaire qui reste à vos côtés jusqu’au bout.
Les diagnostics obligatoires pour vendre
Avant de mettre votre bien en vente, vous devez constituer un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Prévoyez 1 à 2 semaines pour les faire réaliser et comptez 300 à 600 € selon le type de bien. Ces rapports vous protègent en cas de litige ultérieur.
Diagnostics à fournir obligatoirement
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DPE — Diagnostic de Performance ÉnergétiqueObligatoire • valable 10 ans • mentionné dès l’annonce
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AmianteSi permis de construire antérieur à juillet 1997
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Plomb (CREP)Si construction avant 1949
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Électricité & gazSi installation de plus de 15 ans
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TermitesMarseille est classée en zone à risque par arrêté préfectoral
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ERP — État des Risques et PollutionsRisques naturels, technologiques, sismiques
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Loi CarrezSurface exacte • obligatoire en copropriété
ORPI Agence du Village vous oriente vers des diagnostiqueurs certifiés partenaires et coordonne ces démarches. Un DDT incomplet retarde la vente — mieux vaut l’anticiper dès la décision de vendre.
Les frais à anticiper côté vendeur
Les frais pour un vendeur sont limités, mais il faut les connaître pour ne pas avoir de surprises au moment de l’acte :
| Poste | Montant estimé | Qui paie ? |
|---|---|---|
| Honoraires agence ORPI | Inclus dans le prix affiché (TTC) | Acheteur ou partage |
| Diagnostics immobiliers | 300 – 600 € | Vendeur |
| Frais de notaire | ~7–8 % du prix (ancien) | Acheteur |
| Plus-value immobilière | 19 % + 17,2 % prélèv. sociaux | Vendeur — résidence secondaire uniquement |
| Mainlevée d’hypothèque | 0,5 – 1 % du capital | Vendeur (si bien hypothéqué) |
✔ Bonne nouvelle : La résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière. Si vous vendez votre maison ou appartement principal, vous ne payez aucun impôt sur la plus-value, quelle que soit la somme gagnée. La plus-value ne s’applique qu’aux résidences secondaires et biens de rapport.
Et si votre bien est déjà en vente depuis longtemps ?
Pas de panique. Un bien qui stagne peut retrouver de la dynamique avec les bons ajustements. Nous réalisons régulièrement des « diagnostics de vente » sur des biens qui n’ont pas trouvé preneur avec d’autres agences.
Dans la grande majorité des cas, le problème vient du prix ou de la présentation — deux leviers sur lesquels on peut agir rapidement. Si votre bien est actuellement en vente et que vous n’êtes pas satisfait des résultats, contactez-nous pour un second avis, sans engagement.
Confiez-nous votre bien
ORPI Agence du Village accompagne les vendeurs dans le 12e arrondissement, à Allauch et Plan-de-Cuques. Délai moyen de vente : 62 jours.
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