Vingt ans d'immobilier marseillais — ce que la durée apprend vraiment.

Magali a commencé sa carrière d'agent immobilier en 2003 sur le secteur de Plan-de-Cuques, Allauch et le 13e arrondissement — un territoire à cheval entre la commune périphérique et Marseille, avec ses maisons familiales, ses résidences récentes et ses acquéreurs locaux qui ne regardaient pas encore ailleurs. Philippe démarre en 2004 à Saint-Barnabé, sillonnant le 12e arrondissement de part en part : de jolies maisons individuelles nichées dans les ruelles, des appartements dans des résidences récentes bien situées, un marché résidentiel dense et attachant qui ne ressemblait à aucun autre. Deux territoires différents, deux logiques de marché — une complémentarité qui forge dès le départ une vision plus large que le seul 12e arrondissement.

En 2003-2004, le marché résidentiel marseillais est encore peu valorisé comparé aux grandes métropoles françaises. Les appartements dans les secteurs résidentiels du 12e s'échangent entre 1 500 et 2 200 €/m². Une villa à Plan-de-Cuques avec jardin se vend autour de 250 000 euros. L'idée qu'un acquéreur parisien ou lyonnais puisse s'installer dans ces quartiers n'effleure personne. Les annonces paraissent dans La Provence et sur les vitrines d'agences.

Ce qui a tout changé : la connexion numérique du marché — et la découverte par des acquéreurs extérieurs que la qualité de vie dans les secteurs résidentiels marseillais était inversement proportionnelle à leurs prix. Ce déséquilibre s'est corrigé progressivement entre 2010 et 2015, puis brutalement jusqu'en 2022.

Un marché immobilier se révèle davantage dans les périodes difficiles que dans les cycles haussiers. En vingt ans, nous avons traversé trois crises majeures — et chacune nous a appris quelque chose de différent sur la nature du marché local.

Il existe aujourd'hui des dizaines d'outils qui promettent d'estimer un bien en trente secondes, des algorithmes qui analysent les transactions DVF et produisent une fourchette de prix en temps réel. Ces outils ont leur utilité — nous les utilisons nous-mêmes. Ils ne remplacent pas ce que vingt ans de présence quotidienne sur tout le territoire marseillais produisent.

La mémoire du territoire, c'est pouvoir estimer deux appartements dans la même résidence, au même étage, à des prix différents — parce qu'on sait que l'un donne sur le jardin intérieur, que l'exposition est meilleure et que cette adresse précise a toujours bien tenu ses prix à la revente. C'est savoir qu'une rue de Montolivet a gagné en calme depuis le réaménagement de la circulation — et que les biens qui y étaient sous-cotés il y a cinq ans ont rattrapé leur retard. C'est connaître les résidences de Plan-de-Cuques où la qualité de construction des années 90 a bien vieilli, et celles où elle a moins bien vieilli. C'est savoir qu'une orientation particulière dans un immeuble d'Allauch donne sur les collines et justifie un prix sensiblement différent de l'appartement identique qui donne sur le parking.

Cette information s'accumule transaction après transaction, locataire après locataire, année après année. Les plus de 500 logements que nous gérons sur Marseille nous permettent aussi d'avoir une connaissance très approfondie des copropriétés dans lesquelles nous sommes présents — leur historique, leur dynamique, leur tenue dans le temps. C'est une source d'expertise que peu d'agences peuvent mobiliser au moment d'estimer ou de conseiller un acquéreur.

Le marché off-market n'est pas un produit marketing. C'est la conséquence naturelle d'une longue présence sur un territoire. Les propriétaires qui nous ont confié leur bien il y a dix ans reviennent pour un second mandat. Leurs enfants nous appellent pour leur première acquisition. Leurs voisins, témoins d'une vente réussie, nous contactent discrètement avant de prendre toute décision.

Aujourd'hui, une partie significative des biens que nous commercialisons ne passe jamais sur SeLoger ni sur aucun portail. Ces biens n'ont jamais été vus nulle part, jamais commercialisés, jamais proposés ailleurs. Ils arrivent directement entre les mains d'acquéreurs qualifiés — des personnes dont nous connaissons le projet, le financement et la réactivité. Un vrai off-market, c'est ça : un bien que seul notre réseau peut trouver.

Ce réseau ne se construit pas en six mois. Il est le produit d'années de relations entretenues avec soin — appels réguliers, estimations mises à jour, questions posées avant qu'elles ne deviennent urgentes. C'est peut-être la chose dont nous sommes le plus fiers après vingt ans : la confiance que des centaines de propriétaires nous accordent, souvent depuis plus d'une décennie.

Vingt ans d'observation permettent de distinguer ce qui est conjoncturel de ce qui est structurel. Voici ce que nous avons appris à considérer comme des constantes, indépendamment des cycles économiques et des modes.

L'emplacement prime toujours. Les rues calmes du cœur de Montolivet, les secteurs proches des écoles réputées de Saint-Barnabé, les maisons avec vue sur les collines à Allauch, les lotissements récents de Plan-de-Cuques — ces biens ont surperformé le marché dans tous les cycles que nous avons traversés. Les bons emplacements de 2003-2004 sont toujours les mêmes en 2026.

Le prix juste vend vite. Un bien correctement estimé, mis en marché au prix du marché réel, se vend en moins de deux mois dans 80 % des cas sur notre territoire. Un bien surestimé de 10 % peut rester des mois sans offre sérieuse — et finir par se vendre en dessous du prix qu'il aurait obtenu dès le départ.

La gestion locative, une décision personnelle autant que professionnelle. Le déclic est venu d'amis à qui nous avions conseillé d'investir à Marseille. Nous avions accompagné leur achat, trouvé le bien, négocié, remis les clés — et ensuite, nous ne pouvions plus rien faire pour eux. La transaction s'arrêtait là où leur vrai besoin commençait : être serein une fois propriétaires-bailleurs. En 2017, nous avons structuré un service de gestion complet pour aller plus loin dans la relation avec nos clients — au-delà de la vente. Aujourd'hui, plus de 500 bailleurs nous délèguent cette sérénité au quotidien.

Après la parenthèse des taux hauts de 2022-2023, le marché résidentiel marseillais retrouve en 2025-2026 une dynamique positive. La baisse progressive des taux directeurs a permis à la demande refoulée de se manifester. Les acquéreurs qui avaient mis leur projet en suspens reviennent — souvent avec un financement renforcé et un projet plus mûri.

Trois tendances structurent le marché pour les années qui viennent. La première, c'est le DPE qui s'est imposé dans chaque visite. Les acquéreurs restent avant tout sensibles aux volumes, au cadre de vie, à l'emplacement — mais la hausse du coût de l'énergie a changé le rapport aux étiquettes F et G. Ce n'est plus une ligne dans le diagnostic : c'est une conversation, parfois longue, sur ce que ça va coûter. Les biens bien isolés se négocient sereinement ; les passoires thermiques exigent davantage de pédagogie et de temps. La deuxième tendance, c'est la permanence de la demande pour les maisons avec extérieur — le COVID a ancré des priorités de vie qui ne sont pas revenues en arrière. La troisième, c'est le rapprochement progressif des prix entre Allauch, Plan-de-Cuques et les secteurs résidentiels du 12e : une dynamique lente mais réelle, qui valorise le patrimoine des propriétaires installés dans ces communes depuis plusieurs années.

Notre activité principale reste la transaction résidentielle — c'est notre cœur de métier depuis le premier jour. La gestion locative, structurée depuis 2017, est venue compléter notre offre pour les propriétaires qui ne veulent pas gérer seuls. Ces deux activités se nourrissent mutuellement : les bailleurs que nous gérons nous confient souvent leurs ventes, et les vendeurs que nous accompagnons nous demandent parfois de gérer leur prochain investissement.