Prix au m² par quartier —
Données DVF 2026
Données issues des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) et des plateformes de marché : une vision complète et objective des prix réels du 13e arrondissement de Marseille, quartier par quartier.
Le 13e arrondissement de Marseille est le plus peuplé de la ville avec plus de 102 000 habitants. Il présente une remarquable diversité de profils : quartiers résidentiels et verdoyants au nord-est (Château-Gombert, Saint-Mitre, La Croix-Rouge), secteur universitaire animé (Saint-Jérôme), zones pavillonnaires familiales (Les Olives, Saint-Just) et quartiers populaires en pleine revalorisation (La Rose, Malpassé).
Cette diversité se reflète directement dans les prix immobiliers : l'arrondissement présente l'une des fourchettes les plus larges de Marseille, de 1 600 €/m² dans les zones QPV jusqu'à plus de 4 400 €/m² dans les adresses recherchées de Château-Gombert. En 2026, le marché enregistre une progression de +4,5 % — supérieure à la moyenne marseillaise — portée par une demande soutenue et un stock limité dans les secteurs les plus prisés.
Ces données sont compilées à partir des transactions DVF publiées par le gouvernement et des observatoires de marché. Elles constituent la référence la plus fiable pour positionner un bien à la vente ou identifier une opportunité d'achat.
Comparatif 12e / 13e — Repères de marché 2026
Prix au m² par quartier
Sources : DVF (data.gouv.fr), MeilleursAgents, SeLoger, efficity — T1 2026
| Quartier | Appartement / m² | Maison / m² | Loyer T3 moyen | Tendance 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Château-Gombert | 3 150 – 4 400 € | 3 500 – 5 500 € | 980 €/mois | ↗ Hausse |
| Saint-Just | 2 800 – 4 000 € | 3 400 – 5 200 € | 900 €/mois | ↗ Hausse |
| La Croix-Rouge | 2 700 – 3 800 € | 3 100 – 4 900 € | 870 €/mois | → Stable |
| Les Olives | 2 400 – 3 500 € | 2 900 – 4 800 € | 840 €/mois | → Stable |
| Saint-Mitre | 2 300 – 3 400 € | 2 900 – 4 600 € | 820 €/mois | → Stable |
| Saint-Jérôme | 2 200 – 3 200 € | 2 800 – 4 300 € | 790 €/mois | → Stable |
| Palama / Les Médecins | 2 000 – 3 000 € | 2 600 – 4 000 € | 770 €/mois | → Stable |
| La Rose / Frais-Vallon | 1 800 – 2 700 € | 2 500 – 3 800 € | 750 €/mois | → Stable |
| Malpassé | 1 600 – 2 200 € | 2 200 – 3 400 € | 700 €/mois | → Stable |
Les profils du 13e
Chaque secteur a son identité, sa population et ses spécificités de marché
Château-Gombert
Village dans la ville, Château-Gombert est le quartier le plus coté du 13e. Maisons en pierre, ruelles animées, écoles réputées et campus technologique. Forte attractivité auprès des cadres et des familles aisées. Offre rare — demande constante.
Saint-Just
Quartier résidentiel bien desservi, Saint-Just attire les familles marseillaises à la recherche de calme et de verdure, sans s'éloigner du centre. Bonnes écoles, vie de quartier active, progression régulière des prix.
La Croix-Rouge
Quartier résidentiel tranquille, apprécié pour ses maisons individuelles et ses petits immeubles de qualité. Peu de rotation sur le marché locatif — signe d'une population stable et attachée au quartier.
Les Olives
Zone essentiellement pavillonnaire, Les Olives est prisé des familles avec jardin. Accès à l'autoroute A51, commerces de proximité, ambiance village. Bon rapport qualité-prix pour les maisons individuelles.
Saint-Jérôme
Campus universitaire d'Aix-Marseille à proximité, Saint-Jérôme est un secteur porteur pour les investisseurs locatifs. Forte demande étudiante et jeunes actifs, délais de relocation courts et rendements attractifs.
La Rose / Malpassé
Quartiers populaires avec les prix d'entrée les plus bas du 13e. Pour les investisseurs en quête de rendements élevés (6–7 % brut), ces secteurs offrent des opportunités réelles. Projets de requalification urbaine en cours.
Les facteurs qui font varier les prix
Le profil de quartier
Dans le 13e plus que partout ailleurs, l'adresse prime. Un bien à Château-Gombert vaut deux fois plus qu'un bien identique à Malpassé. Le quartier est le premier déterminant de prix, avant même les caractéristiques du logement.
Impact : jusqu'à ×2,5L'état général du bien
Une rénovation récente ajoute 10–20 % de valeur. Cuisine moderne, isolation thermique performante, chauffage efficace — tout ce qui rassure l'acquéreur sur les frais futurs représente une prime immédiate à la négociation.
Impact : ±10 à 20 %Extérieur et stationnement
Dans un arrondissement où les maisons avec jardin sont très demandées, les espaces extérieurs valorisent fortement un bien. Terrasse, jardin, piscine ou même un simple balcon font la différence face à des biens sans extérieur.
Impact : ±8 à 25 %Accessibilité et transports
L'A51, les axes vers Aix-en-Provence et les lignes de bus métropolitaines sont des critères majeurs dans le 13e. La proximité de la Technopôle de Château-Gombert ajoute une prime supplémentaire pour les biens des secteurs nord-est.
Impact : ±5 à 12 %Comment lire ces données
Les fourchettes présentées dans ce tableau sont issues des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) — la base de données officielle des transactions immobilières en France, publiée en open data par le gouvernement — enrichies par les statistiques des principales plateformes de marché (MeilleursAgents, SeLoger, efficity). Elles représentent les prix réellement constatés lors des ventes enregistrées sur les 12 derniers mois.
La largeur des fourchettes reflète la réalité d'un marché très hétérogène : au sein d'un même quartier, un appartement rénové avec terrasse et garage peut se vendre 30 à 40 % plus cher qu'un appartement équivalent en surface mais sans travaux ni extérieur. C'est pourquoi une estimation professionnelle intégrant les spécificités précises de votre bien reste indispensable pour obtenir une valeur de marché fiable et défendable.
Pour les investisseurs, les rendements locatifs bruts indiqués sont calculés sur la base des loyers de marché constatés rapportés au prix d'achat moyen de la fourchette basse. Ils ne tiennent pas compte des charges, de la fiscalité ou des vacances locatives.
Questions fréquentes
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